创业怎样选择店铺


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创业怎样选择店铺
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人们总是根据预期作出投资的抉择,商铺市场的投资火热正是这种过于美好的预期在作祟。理想状态下的投资回报让人迷失了方向,导致市面上空置的商铺有增无减,而实际投资收益的高低只有投资者心知肚明。投资商铺真就那么赚钱
作为商铺的最终用户,商家也许最有话语权,倾听他们的选铺理论,投资人便会更理智,提高辨别商铺优劣的能力;开发商能减少建筑垃圾的产生,避免陷于进退两难的尴尬境地。我们这个栏目正是想通过商家选铺的过程和经验,来了解市场需求,透析商铺投资过程中应注意的问题。这里也希望有更多的商家来此作客,谈谈您选择商铺的观点。
选铺人粥店老板张先生
粥店老板张先生,30多岁,东北人,有8年餐饮行业的经验,曾就职北京某著名饮食店总经理。2004年1月开始自己创业,开设第一家粥店。目前共有7家连锁粥店,分布在霄云路、世纪城和小西天等地。
旺铺标准最看好写字楼群附近背靠社区的商铺很佩服张先生的眼光,短短一个多月,这家位于小西天附近的店铺已然火起来了,还未到就餐时间,店内已陆续来了不少客户光顾。对于一年开7家店带来的压力,张先生说,除关注资金方面的问题外,选铺得当与否很关键。
“现在选店铺我最关心三个方面。”张先生说。
第一,环保是否过关。比如政府要求类似粥店这样的餐饮店不能开在居民楼下,邻近开设店铺,安装的烟道需要高过居民楼,因此,开发商设计的店面要具备先天的条件。
第二,交通。现代城市的顽疾之一是交通,市区内的停车位紧缺,餐饮店开在繁华地带,这一矛盾尤为突出。一般一个百万平方米的餐饮店要求有5个车位,但现在的店铺多数配置不足。张先生举例,小西天的这家粥店晚上营业3小时,先后要停留80多辆车,车位明显不能满足。
第三,客流。客源的多少决定了粥店的收益,客源分流动和固定两类。流动客源是指通过各种交通工具能够到达的人群,附近的交通便利是一必要条件。固定客源则是写字楼和附近居民。张先生的粥店人均消费
  25~30元,很适合白领阶层消费,开设在写字楼集中地区的店面至少可以确保中午就餐的客流,但仅有午餐消费群是不够的,因此还需依靠成规模的小区做后盾,向纵深发展。张先生表示,写字楼群附近,背靠社区的商铺最看好,但绝不会开在小区内,一来是小区内的客流可能有限,二是小区的保安会限制外人进出,妨碍生意。
由于市区内的店铺越来越稀缺,未来粥店也将向郊区发展,但张先生表示,自己还不看好社区商铺经营,短期内粥店不会选择开在近郊的大型社区。?
特别关照租价不是最重要的确定因素
成本收益直接关系到商家的利润,如今市面上餐饮业竞争激烈,导致企业准入门槛高、投入大,无形中装修、广告、运营等方面的成本增加,分割了利润空间,因此,一般的短期租赁将难以为继,张先生7家粥店都签订了
  8~13年之间的租赁合同。他表示,有些业主推出的3年租期其实拒绝了很多商家。
不难发现,尽管这几年餐饮业用房需求增多,商铺租价有所趋升,房租并不是商家成本中最核心的部分。
张先生认为,一些隐性成本让商家无所适从,如转让费。好的门面房炒作成分大,价格攀升速度惊人,一个店面仅转让费就高达
  50~100万元,转让费大多无法走账,带来商家经营回收困难。
他表示,未来几年租价的上涨幅度不会太大,一方面受供应增量大的影响,另外,租价上涨过快潜伏了危机。租价过高,经营者无法接受将致使商铺空置,与住房不同,商铺只要一年出现一个月的空档,先前涨价挣的那点利润就赔进去了。而即便是好地段,高租价带来商家频繁更替,出现“常年变换霸王旗”的现象,将导致其他经营商家和消费者产生“店铺地段价值差”的错觉,无益投资和店铺未来的租价上涨。
选铺感言好的店铺还是难找
选家好店铺不是那么容易。张先生说,他的车一年跑了3万公里,几乎看尽北京市内的门面房,还是觉得好店铺难寻。看中的店面大多在经营中,即便在不死不活的生存线上挣扎,只要不赔本,商家基本不愿转让。
新开发的店铺被看中的很少,许多楼盘都没有明确约定用途,商铺设计开发存在很多缺陷,无法使用。有业主甚至将商铺装修得非常奢华,连外墙都铺上了大理石,他说:“铺装大理石损害了双方的经济利益。商家需要有展示空间,装上自己企业的标识挡住了门口的大理石,造成浪费。”
张先生表示,商家希望展示自家独特的店面风格,毛坯型商铺符合他们的心意,一些排水设施完备,天然气到位,水电气有足够发挥空间的框架型店铺便基本适合粥店的硬件要求。店铺面积不大,3
  00~500平方米是他的最爱。来源:[url=http://www.8090g.co m/]链接标记??[/url]
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